Datum 98 S.L. ofrece a los clientes particulares una gran variedad de servicios técnicos topográficos relacionados con las mediciones de fincas y terrenos:
Estos trabajos se realizan tanto por métodos de topografía clásica, mediante el uso de las más avanzadas estaciones totales robotizadas, como con técnicas GPS o restitución fotogramétrica.
Un Levantamiento Topográfico consiste en la medición exacta de la realidad física existente de un terreno o lugar y su representación gráfica en un plano a escala. Lo más habitual hoy en día es la generación de un fichero informático tipo MDT (modelo digital de terreno), con el que no sólo obtendremos la superficie, sino también desniveles, pendientes, compensación de tierras en caso de nivelación de terreno o cualquier otro dato de interés.
Georreferennciado significa que el Levantamiento Topográfico se realiza en un sistema de coordenadas geográficas global y que todos los elementos del plano están en su ubicación y orientación exactas. El sistema más utilizado es la proyección UTM y en España el datum ETRS89. De ésta forma nos aseguraremos de que nuestro plano pueda ser insertado en cualquier base de datos geográfica en su situación correcta.
El Catastro es el censo o estadística descriptiva y gráfica de bienes inmuebles ya sea de tipo Rústico o Urbano de un municipio, es dependiente del Ministerio de Hacienda, y su fin fundamental es de tipo fiscal, es decir la recaudación del impuesto de bienes inmuebles o IBI. El Registro de la Propiedad a su vez, tiene por objeto la inscripción de los derechos de propiedad, cargas y/o servidumbres, sobre los bienes inmuebles. Es dependiente del Ministerio de Justicia, y el fin principal es proporcionar seguridad jurídica al propietario.
Ambos organismos usan como base fundamental el elemento territorial, fincas registradas en el Registro de bienes inmuebles o parcelas catastrales rústicas o urbanas en el Catastro. Para basarse en este elemento territorial hay que describir de un modo detallado de qué elemento se trata para no confundirlo con otro. Para ello cada uno de estos dos organismos fija unas características físicas que permiten definir unívocamente este elemento territorial. En el Catastro el bien inmueble se describe de un modo gráfico a través de la cartografía catastral, mientras que en el Registro se utiliza más bien el modo de literal.
El problema surge cuando la información de Catastro no coincide con la realidad física de nuestro terreno, finca o bien inmueble o con su descripción en el Registro o cuando sus límites no están bien definidos o señalizados sobre el terreno, o existen dudas de que estén mal situados, por lo tanto, esa parcela debe de ser deslindada.
En estos casos es donde se debe recurrir a los Ingenieros en Topografía para ayudar a solucionar estos problemas.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario obliga a la presentación de una Certificación Catastral gráfica y descriptiva (CCGD) coincidente totalmente con Catastro o bien se realice la aportación de una Representación Gráfica Alternativa ó RGA en el caso de que la información recogida en la CCGD no se corresponda con la realidad física del inmueble.
La Representación Gráfica Alternativa es el plano topográfico Georreferenciado con la inclusión de las coordenadas geográficas X e Y, de cada uno de los vértices que delimitan la propiedad de la misma y de los elementos constructivos que en ella existan. Este nuevo sistema de descripción de fincas es técnicamente más avanzado y su tratamiento informático posibilita la eliminación de errores de la antigua descripción literaria, poco precisa o aproximada, puesto que permite ubicar de forma inequívoca su situación exacta en el terreno y reponer sus límites en cualquier momento o deslindar dicha parcela.
El deslinde es la restitución técnica de los “linderos perdidos” de una o de varias parcelas.
En el amojonamiento se trata marcar los límites de una parcela sobre el terreno y señalizarlos con hitos o mojones fijos.
En primer lugar se procede al levantamiento topográfico de la realidad existente. Una vez obtenido el plano topográfico se pueden comparar las mediciones reales con la superficie catastral y las superficies que figuran en los Títulos de Propiedad o escrituras.
Si existe diferencia entre las superficies obtenidas topográficamente y la catastral o Registral, acudimos la cartografía disponible para detectar los posibles errores. Para ello hay que georeferenciar ambos planos y una vez superpuestos poder así determinar y transladar los límites a nuestro plano topográfico. El paso final será replantear sobre el terreno esos límites y colocar los correspondientes hitos.
En la cartografía catastral podemos encontrar dos tipos de información:
Los planos de catastro histórico de los años 50, son planos realizados por el Instituto Geográfico Nacional en campo por métodos de topografía clásica y con el acuerdo de todos los propietarios presentes. Aunque pueda parecer lo contrario estos últimos planos son más precisos y tienen un mayor rigor técnico que los planos cartográficos del catastro actual, ya que éstos últimos están realizados mediante ortofotos aéreas tomadas cada 3 o 4 años, en el mejor de los casos, y van actualizando sus linderos conforme a las fotografías tomadas. A grandes rasgos y para que sea fácilmente entendible, esto implica que si un agricultor se va metiendo todos los años en la parcela del vecino, cuando venga la actualización catastral ese lindero se va a ir modificando con el tiempo de forma errónea.
La división o segregación de una finca es la separación de una parte de la misma para constituir por sí sola una independiente ante el Registro y Catastro. Esto puede ser por motivos muy diferentes como; Herencias, compra venta parcial del suelo, etc.
Para realizar la segregación de una finca, aparte de la documentación que puedan solicitar las administraciones públicas, se ha de aportar un pequeño proyecto que contenga una memoria descriptiva de dicha segregación así como un plano Topográfico de la finca original, especificando sus lindes correctamente y su superficie, y el plano topográfico de las fincas resultantes con su certificado catastral de superficie y las coordenadas de los vértices de propiedad de cada una de ellas.
En muchas ocasiones se hace realmente difícil llegar a un acuerdo amistoso en las disputas referentes a la situación de las lindes, a la posible invasión de terreno, a la superficie expropiada, medianiles, etc. Es en estos casos cuando se recurre a los Tribunales de Justicia.
El informe de un topógrafo es clave estas ocasiones, debido al riguroso carácter técnico de nuestro trabajo. Nuestros informes son totalmente objetivos y definen con la máxima exactitud la superficie de una finca, los límites de la misma, la superficie expropiada y/o segregaciones por herencia o venta de terrenos.
Para más información no dude en contactar con nosotros para resolver sus dudas y ofrecerle un presupuesto de nuestros servicios topográficos sin compromiso.
Datum 98 s.l.
C/ Viñedo viejo 2, casa 13, local izda.
50009 Zaragoza